Kontakt

19/06/2020

Bonhôte-Immobilier Jahresbericht 2019-2020

Der Anlagefonds Bonhôte-Immobilier überschreitet die Marke von einer Milliarde Franken, erhöht seine Dividende auf CHF 3.17 pro Anteil und setzt die Verfolgung seiner Ziele im Bereich Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung fort!

Der Anlagefonds Bonhôte-Immobilier hat das Geschäftsjahr 2019-2020 mit ausgezeichneten Ergebnissen abgeschlossen. Der am vergangenen Freitag veröffentlichte Jahresbericht belegt, dass der Wert der direkt verwalteten Immobilien die symbolische Marke von einer Milliarde Franken überschritten hat. Der 2006 lancierte Fonds der Bank Bonhôte setzt damit sein Wachstum unter Einhaltung der strengen Rentabilitäts- und Qualitätskriterien, die seine Stärke ausmachen, fort.

Das Nettobetriebsergebnis beläuft sich auf CHF 20'122'217.78 und ermöglicht die Ausschüttung einer im Vergleich zum Vorjahr von CHF 3.15 auf CHF 3.17 erhöhten Dividende. Der Nettoinventarwert beläuft sich auf CHF 121.80, was einem Anstieg von CHF 2.80 gegenüber 2019 entspricht.

Im Zusammenhang mit der Covid-19-Krise hat Bonhôte-Immobilier proaktiv gehandelt und damit ermöglicht, tragbare und annehmbare Lösungen für die Mieter und für den Anlagefonds zu finden. Als erste Massnahme beschloss der Fonds die Aussetzung der April-Mieten für die Mieter von Geschäftsräumen, die von den behördlich angeordneten Schliessungen direkt betroffen waren. In der Folge erstellten die Häuserverwaltungen Zahlungspläne für die in Schwierigkeiten geratenen Mieter von Geschäftsräumen. Unter Berücksichtigung der von den Bundesbehörden und den kantonalen Behörden angekündigten Hilfen waren eine individuelle Behandlung jedes einzelnen Falls sowie eine zufriedenstellende Fortführung der Geschäftstätigkeit dieser Unternehmen möglich. Die Kosten belaufen sich auf maximal 0,65% des jährlichen Mieterspiegel des Fonds.

Dazu Jean-Paul Jeckelmann, Direktor Anlagen der Bank Bonhôte und Yves de Montmollin, CEO: «Wir freuen uns sehr über das stetige und kontrollierte Wachstum von Bonhôte Immobilier. Das Überschreiten der symbolischen Marke von einer Milliarde Franken ist Teil einer Entwicklung, die darauf abzielt, unser Portfolio systematisch mit frischem Blut zu versorgen, um einer Überalterung des Immobilienparks vorzubeugen. Unsere Roadmap für die kommenden Jahre ist reich gefüllt. Im Weiteren wird Bonhôte-Immobilier seine Tätigkeit bereits im laufenden Jahr auf die Deutschschweiz ausweiten, und wir werden unsere Ziele im Bereich der Nachhaltigkeit und der sozialen Verantwortung weiter verfolgen.».

Dazu Philippe Salvi, Co-Verwalter des Fonds: «In der Schweiz stammen 40% der Treibhausgasemissionen von Gebäuden. Als Immobilienfonds sind wir uns unserer Verantwortung und unserer Pflicht bewusst, unseren ökologischen Fussabdruck so weit als möglich zu verkleinern. Wir verpflichten uns zur Anwendung eines Programms, das nicht nur auf der Energiebilanz unserer Gebäude beruht, sondern auch auf anderen Werten, wie Governance, Mobilität, Gesundheit, Ethik und Innovation.»

Dividende BIM 2020
Neu erstelltes Wohngebäude an der rue des Saars 119 in Neuchâtel mit 15 Eigentumswohnungen in hohem Ausführungsstandard

 

Geschäftsbericht und Ausblick

Jahresbericht

Der Nettoinventarwert per 31. März 2020 beläuft sich einschliesslich sämtlicher Kosten für Gutachten und den Erwerb von Liegenschaften auf CHF 121.80 je Anteil, was einem Anstieg von CHF 2.80 gegenüber 2019 entspricht.

Das Nettobetriebsergebnis für das Geschäftsjahr beziffert sich auf CHF 20‘122‘217.78. Die gegenüber dem Vorjahr um 0,63% auf CHF 3.17 erhöhte Dividende wird am 10. Juli 2020 ausgeschüttet.

Am 15. Juni 2020 wurde ein Anteil von Bonhôte-Immobilier zu rund CHF 144.50 an der Schweizer Börse gehandelt. Auf dieser Kursbasis beträgt die Prämie zum Inventarwert 18.63 %; damit liegt sie unter dem Durchschnitt der kotierten Immobilienfonds.

Der mittlere gewichtete Nettodiskontsatz beträgt 3,56%, während sich das gewichtete durchschnittliche Verhältnis zwischen Mieterspiegel und Verkehrswert des bewirtschafteten Immobilienbestandes auf 5,47% beläuft. Auf Grundlage des Mieterspiegels ergibt sich zurzeit folgende geografische Aufteilung auf die sechs Westschweizer Kantone: Neuenburg 14,98%, Waadt 45,34%, Genf 33,34%, Freiburg 3,29%, Jura 1,73% und Wallis 1,32%. Die Mieterträge stammen zu 73,22% aus Wohnungen, zu 20,55% aus Gewerbe- oder Büroräumlichkeiten und zu 6,23% aus Garagen und sonstigen Objekten.

Im Geschäftsjahr 2018-2019 konnten die Anleger das dritte Jahr in Folge gemäss Emissionsprospekt zwischen einer Bardividende und neuen Fondsanteilen wählen. Im Bereich der Immobilienfonds ist und bleibt diese Lösung einmalig. 67% der Anteilsinhaber haben ihre Dividende in Form von Anteilen bezogen, was 108’866 neuen Anteilen entspricht. Mit dieser Transaktion konnte sich der Anlagefonds Mittel in der Höhe von über 13 Millionen Franken beschaffen, was einmal mehr das Vertrauen der Anleger in den Fonds Bonhôte-Immobilier belegt. Die Anleger werden auch dieses Jahr wieder zwischen einer Bardividende und neuen Fondsanteilen wählen können.

Mit der Aufnahme von zwei neuen Objekten ins Portfolio hat der Wert der direkt verwalteten Immobilien die symbolische Marke von einer Milliarde Franken überschritten. Damit setzt Bonhôte-Immobilier sein Wachstum unter Einhaltung der strengen Rentabilitätskriterien fort, durch die er sich auszeichnet.

Dividenden BIM 2020

Umfeld

Die in den vergangenen Jahren am Immobilienmarkt beobachteten Trends konnten auch für das Gesamtjahr 2019 festgestellt werden. Die kräftige Nachfrage nach Investitionen in Wohnimmobilien hat sich sowohl seitens der privaten als auch der institutionellen Anleger bestätigt, die Erstellung neuer Wohnbauten in zügigem Tempo hat sich fortgesetzt und das Zinsniveau ist extrem tief geblieben, womit sich den Anlegern besonders attraktive Finanzierungsbedingungen boten. Unter diesen Voraussetzungen verharrten die Preise insgesamt in allen Segmenten auf hohem Niveau.

In den letzten Monaten hat sich die Lage jedoch verändert. Die durch Covid-19 verursachten Verwerfungen werden Spuren im Wirtschaftswachstum und in der Beschäftigung hinterlassen. Unter diesen Bedingungen verändern sich die Gewohnheiten. Erstens muss aufgrund der sinkenden finanziellen Mittel damit gerechnet werden, dass Familienmitglieder, die sich mehrere Mieten nicht mehr leisten können, zusammenziehen. Zweitens wird sich die abgeschwächte Zuwanderung in Zusammenhang mit den Mobilitätsbeschränkungen negativ auf die Nachfrage nach Wohnungen auswirken. Diese Faktoren kommen in einem Umfeld ins Spiel, das bereits durch ein Überangebot geprägt ist, da heute über 70‘000 leerstehende Wohnungen auf dem Markt sind. Es ist davon auszugehen, dass die Kombination dieser Faktoren zu rückläufigen Mieten und Immobilienbewertungen führen wird. Wenn die Mieten effektiv unter einen gewissen Druck gekommen sind, so haben die heftigen Auswirkungen der Gesundheitskrise auf die Wirtschaft auch zu einer noch nie dagewesenen geldpolitischen Stimulierung seitens der Zentralbanken geführt, die in einem erneuten allgemeinen Zinsrückgang resultierte. Die tiefen Zinsen sowie das umfangreiche Kapital, das angesichts der hohen Volatilität an den Finanzmärkten nach einem sicheren Hafen sucht, stellen ein Gegengewicht zu den sich abschwächenden Fundamentaldaten dar. Angesichts der fehlenden Anlagealternativen sind die Anleger bereit, geringere Renditen zu akzeptieren.

Bei den Geschäftsimmobilien besteht zurzeit jedoch Unsicherheit, insbesondere im Einzelhandel, in der Hotellerie und zum Teil auch bei den Büroflächen. Faktoren wie Betriebsschliessungen oder die Optimierung der genutzten Flächen, insbesondere durch Homeoffice, lassen auf vermehrte Mieterwechsel und damit auf viel Arbeit bei der Wiedervermietung in den kommenden Jahren schliessen.

Immobilienportfolio

Wie bereits erwähnt ist mit dem Erwerb von zwei neuen Objekten die Schwelle von einer Milliarde beim Gesamtwert der Immobilien überschritten worden. Beim jüngsten Kauf handelt es sich um ein 2013 erstelltes Verwaltungsgebäude, das sich in ausgezeichnetem Zustand befindet (Foto in Seite 6). Das Gebäude im Terre Bonne Business Park in Eysins in der Nähe von Nyon wurde am 1. Januar 2020 für die Summe von knapp 25 Millionen Franken erworben. Der alleinige Mieter ist ein qualitativ hochstehendes Unternehmen, das im Medizin- und Pharmabereich tätig ist. Beim zweiten Objekt handelt es sich um ein Geschäftsgebäude im Wert von CHF 5,2 Millionen. Das 2004 erstellte Gebäude, das am 1. September 2019 ins Portfolio aufgenommen wurde, verfügt über eine sehr gute Lage in Gland, am Chemin du Riant-Coteau 5. Die flexiblen Flächen werden von den sechs Mietern sehr geschätzt. Der beurkundete Kaufvertrag enthält ein Vorkaufsrecht zugunsten von Bonhôte-Immobilier für den Erwerb der Nachbarliegenschaft.

Da am Markt immer mehr Wohnungen und Gewerbeflächen verfügbar sind, ist es wesentlich, die Bindung zu den Mietern zu pflegen und auf ihre Bedürfnisse einzugehen. Um die Dynamik des Portfolios zu erhalten, führen wir parallel zur Entwicklung neuer Projekte auch die Renovierungsarbeiten an unseren Gebäuden und im Falle von Mieterwechsel in den einzelnen Wohnungen durch. Die wichtigsten Projekte sind folgende:

In Neuchâtel geht der Bau des Wohngebäudes an der rue des Saars 119 mit 15 Eigentumswohnungen in hohem Ausführungsstandard nach den Wünschen der Käufer zu Ende. Alle Einheiten im Stockwerkeigentum wurden bereits verkauft oder sind fest reserviert. Die ersten Eigentümer haben ihre Wohnungen Ende Mai 2020 bezogen. Die wunderbare Aussicht auf den Neuenburgersee und die Alpen sowie die hohe Ausführungsqualität und die architektonische Umsetzung machen diese Projekt-realisierung, deren Fotos unseren Jahresbericht illustrieren, zu einem viel geachteten Erfolg.

Im Rahmen des Architekturwettbewerbs für die Entwicklung eines neuen Wohnquartiers auf einer Parzelle im Umfang von 17‘500 m2 in Beauregard-Dessus in Neuchâtel wurden 63 Projekte eingereicht. Dieser Erfolg übertrifft all unsere Erwartungen und belegt das grosse Interesse an diesem ambitionierten Projekt, dessen Programm der aussergewöhnlichen Lage entspricht. Aufgrund von Covid-19 mussten die für März-April 2020 geplanten Sitzungen der Jury auf Anfang Sommer vertagt werden. Die Jury wird den Preisträger im Laufe des dritten Quartals dieses Jahres nach den üblichen Verfahren bestimmen und offiziell bekanntgeben. Im Weiteren sollen alle von der Jury beurteilten Projekte zusammen mit dem Siegerprojekt anlässlich einer öffentlichen Ausstellung präsentiert werden.

In Vevey wird die Renovierung des denkmalgeschützten historischen Gebäudes an der Rue de la Gare 17 bis 21 fortgesetzt, nachdem die vier Etappen an der rue de Lausanne 8 bis 14 abgeschlossen wurden. Der Erfolg der ersten Etappen gibt einen vielversprechenden Ausblick auf die Gesamtrenovierung dieses Gebäudes an zentraler Lage, das sowohl bei der Bevölkerung als auch bei den Behörden der Stadt einen hohen Stellenwert geniesst. Im gleichen zentral gelegenen Quartier von Vevey, an der Rue du Centre 16 – rue du Simplon 11, ist es dank einer ausgesprochen guten Zusammenarbeit gelungen, nicht nur einen langfristigen Mietvertrag mit einem in der Genferseeregion sehr aktiven Ärztezentrum abzuschliessen, sondern auch einen hochwertigen Innenausbau zu realisieren.

In Genf wurden für die Gebäude an der Rue Hoffmann 1 - Route de Meyrin 4 bis 8, Chemin des Palettes 21, Route de Veyrier 47-49 und Avenue du Lignon 15 und 35 verschiedene Baubewilligungen beantragt. Je nach Objekt und Machbarkeit umfassen diese Projekte die Aufstockung von Gebäuden zur Erstellung neuer Wohnungen, Fassadenrenovierungen oder Verdichtungen. Die Studien werden systematisch durchdacht, um einen Mehrwert für das Portfolio zu generieren.

Covid-19

Wie alle Branchen waren auch sämtliche Akteure im Immobilienbereich von den negativen Folgen der Coronavirus-Pandemie betroffen. Um diesen Auswirkungen entgegenzuwirken, hat Bonhôte-Immobilier rasch reagiert. Nach einer kurzen Situationsanalyse kontaktierte der Verwalter über die Häuserverwaltungen die Mieter von Gewerberäumen, die von den – durch die Bundesbehörden angeordneten – Schliessungen betroffen waren. Es schien unumgänglich, eine Strategie auszuarbeiten, die es ermöglichte, die Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu unterstützen und gleichzeitig tragbare und annehmbare Lösungen für die Mieter und den Anlagefonds zu finden. Der Verlust eines Mieters kann negative Folgen für die Bewertung einer Immobilie haben (durch Faktoren wie Leerstandsdauer, Beteiligung an Einrichtungsarbeiten, Anpassung der Mieten nach unten). Als erstes wurde beschlossen, die Mieten für den Monat April 2020 auszusetzen. Diese Massnahme wurde im Anschluss auf den Monat Mai 2020 ausgeweitet. In der Folge haben wir die Häuserverwaltungen dazu aufgefordert, Zahlungspläne für die Mieter von Geschäftsräumen für ausgesetzte Mieten von maximal 6 Monaten und bis spätestens Ende Dezember 2020 zu erstellen.

Unter Berücksichtigung der von den Bundesbehörden und den kantonalen Behörden angekündigten Hilfen war eine individuelle und genaue Behandlung jedes einzelnen Falls möglich. In diesen Massnahmen widerspiegelt sich das Bewusstsein von Bonhôte-Immobilier für diese aussergewöhnliche Situation, die Solidarität und verantwortungsvolles Handeln erfordert. Besorgt um das Wohl der Mieter wurden die spezifischen Notfallnummern der Hilfsorganisationen für betagte und isolierte Mieter rasch über die Hauswarte unserer Immobilien kommuniziert. Da diese der Ansteckungsgefahr an vorderster Front ausgesetzt waren, wurden sie mit dem erforderlichen Schutzmaterial ausgestattet, um maximale Sicherheit zu gewährleisten.

Perspektiven und Strategie

Die Bindungen zu unseren Investoren werden weiter verstärkt. Sie beruhen auf einer regelmässigen und gezielten Kommunikation mit drei Schwerpunkten: Unserem Stand IMMO’20 in Zürich, der persönliche Treffen und Diskussionen ermöglicht, der jährlichen Property Tour von Bonhôte-Immobilier, die Gelegenheit zum Besuch der Immobilien unseres Portfolios in einer ausgewählten Region bietet und von den zahlreichen Teilnehmern sehr geschätzt wird, und den Newsletters mit ihren wesentlichen Inhalten, die bei unseren Lesern auf reges Interesse stossen. Diese Kommunikationskanäle sorgen dafür, dass der Anlagefonds Bonhôte-Immobilier, der am Beginn seines 15. Geschäftsjahres steht, positiv wahrgenommen wird.

Der Fonds wird auch in Zukunft zu den führenden Akteuren auf dem Westschweizer Immobilienmarkt zählen. Allerdings wird er seine geografische Entwicklung vermehrt auf die Prospektion von neuen Regionen in der Deutschschweiz ausrichten, wo einige Kantone vorteilhafte Steuersätze für Investoren bieten.

Der Anlagefonds Bonhôte-Immobilier führt sein Programm für sozialverantwortliche Anlagen (Socially Responsible Investment oder abgekürzt SRI) fort. Über die generierte finanzielle Rendite hinaus erstellt er einen ausführlichen Bericht zum positiven ökologischen und sozialen Impact der Anlagen.

Nachhaltige Entwicklung

Der Begriff der nachhaltigen Entwicklung gehört wohl zu den meistverwendeten Begriffen in allen Branchen, und das mit gutem Grund! Klicken Sie hier für weitere Informationen.

Kennzahlen

 GesamtvermögenNettovermögenMieteinnahmenNettoertragDividendeAnteile in Umlauf
Per 31.03.2020CHF 1'025'258’097.13CHF 762'613’850.39CHF 50'654'706.00CHF 20'122'217.78CHF 3.176'261'536.00
Per 31.03.2019CHF 967'643'538.26CHF 732'297'039.34CHF 49'560'694.80CHF 19'750'843.93CHF 3.156'152'670.00

 

 

 

Der komplette Bericht kann hier im PDF-Format heruntergeladen werden