Actualités Jugement du Tribunal des baux zurichois en matière de loyers commerciaux en période de Covid-19
20/01/2022
Jugement du Tribunal des baux zurichois en matière de loyers commerciaux en période de Covid-19
Interpellé à trancher, le Tribunal des baux du canton du Zurich a jugé que la fermeture d’un commerce décidée par les Autorités dans le cadre de la situation sanitaire n’entraîne pas de défaut de la chose louée. Il n’a pas non plus retenu le cas de « la force majeure »
On le sait, la situation sanitaire due à la pandémie du Covid-19 a impacté les surfaces commerciales considérées non essentielles. Ces commerces ont été obligées, par décision du Conseil fédéral, de fermer leurs portes dès le 17 mars 2020 pour contrer la diffusion du virus. Parallèlement, l’arrivée obligatoire du télétravail a ouvert des réflexions sur le maintien partiel et à long terme de cette formule. De fait, les espaces et volumes nécessaires peuvent ainsi se restreindre et libérer des surfaces.
Nous exposons ici un cas intéressant traité par le Tribunal des baux zurichois.
Un magasin de mode avait réglé unilatéralement qu’une partie de ses loyers, arguant le fait que les Autorités avaient ordonné la fermeture de son commerce afin de lutter contre la propagation du Covid-19. Le bailleur a réclamé à son locataire le paiement du solde des loyers devant le Tribunal des baux du canton de Zurich.
Dans son arrêt, l’Autorité judiciaire zurichoise relève que la période de fermeture du magasin ne constitue pas un défaut de la chose louée dès lors qu’elle concerne l’activité propre du commerce et non les locaux.
De plus, le Tribunal des baux zurichois a également étudié la question de savoir si « la force majeure » pouvait être abordée et ainsi permettre au locataire de s’abstenir de payer tout ou partie de son loyer. Rappelons que cette possibilité (art. 97, 107 à 109 du CO) permet à une des parties, ici le locataire, de se libérer partiellement ou complètement de ses obligations en cas de modification importante et inattendue, ayant pour effet de créer une disparité si importante entre sa prestation et la contre-prestation de l’autre, ici le bailleur, que le maintien du loyer se révélerait abusif. Dans ce cas, le locataire a pu utiliser les locaux pour y entreposer ses articles et les clients pouvaient venir y emporter leurs achats en mode Click & Collect. De part ces éléments, le Tribunal du canton de Zurich a rejeté l’application de ce principe. Toutefois, chaque cas devra être étudié et c’est bien au locataire d’établir la disproportion entre le versement de son loyer et l’utilisation des surfaces louées.
En finalité, le Tribunal des baux du canton de Zurich a condamné le locataire de ce magasin de mode de payer au bailleur le solde des loyers, qui se monte à 26'000 francs + intérêts moratoires de 5 %. Il faut encore relever que cette décision peut faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal fédéral. Si le cas cité concerne le canton zurichois, il pourra certainement être appliqué sur l’ensemble du territoire national. Ci-dessous, vous trouvez un graphe qui retrace parfaitement l’impact sur les loyers des surfaces commerciales durant la pandémie.
Néanmoins, la plupart de fonds immobiliers sont sensibles aux difficultés des locataires commerciaux, surtout en période de pandémie. Ils suivent attentivement l’évolution de la situation sanitaire, ses incidences économiques et l’application des aides financières annoncées par la Confédération et les cantons, non seulement en matière de couverture des salaires mais également de compensation de pertes de gain.
L’objectif principal est d’accompagner la continuité des activités indépendantes qui forment une part importante de l’économie locale et suisse. Les locataires représentent des partenaires importants des fonds et doivent donc être au cœur de ses réflexions en lien avec les difficultés actuelles.
Il est vivement encouragé le dialogue personnalisé avec les locataires commerciaux impactés pour permettre un arrangement qui sert à toutes les parties. Cette façon de faire proactive prévient des cessations d’activités, accompagnées de pertes de loyers, des éventuelles longues périodes de vacants, voire d’investissements pour des réaménagements. Elle permet également d’éviter des ouvertures de procédures judiciaires de longue durée et qui peuvent se traduire par des échanges fastidieux entre locataires et régies immobilières.
En résumé, être à la hauteur des enjeux et faire sa part pour soutenir les locataires commerciaux donnent à ces actions la mesure d’une prise de conscience commune.
